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都心マンションのトレンドは?都心3区に特化したプロ集団を率いる部長に聞く

メディアでは「東京23区のマンション市場」全体の動向を取り上げる情報が目立ちます。本稿では「都心3区のマンション」にフォーカスし、どのような顕著な動きがあるのかを紹介します。お話を伺ったのは、野村不動産アーバンネット 都心営業統括部・部長の木村州宏さん。億単位の高額マンションを多数ストックし、医師や会社経営者といった富裕層の方も多く住む「都心3区(港区・千代田区・渋谷区)」にある7店舗を率いています。

強みは都心マンションに興味を持つ方に「生きた情報」を提供できる点

(写真=PIXTA)
━━ ここでは、特に港区・千代田区・渋谷区を中心とした都心マンション市場の動向をテーマにしたいと考えています。その前に、木村さんが部長を務められている「都心営業統括部」のコンセプトを伺いたいと思います。都心に限定した統括部の創設は、不動産業界紙などでも話題となりましたね。

都心営業統括部では、まさに今回のテーマである「都心マンション」の売買に興味をお持ちの方に価値を提供できればと考えています。

都心営業統括部は、「港・千代田・渋谷の都心3区」で展開する7店舗を統括する部として立ち上げられました。7店舗とは具体的に、麻布営業部に加えて、虎ノ門、飯田橋、広尾、赤坂、恵比寿、三田になります。

これらの7店舗で「お客様にどんな価値が提供できるのか?」が重要ですが、営業部や各センターで持っている細かい不動産情報を共有することで、生きた情報を提供できるのが強みです。

ここでいう不動産情報とは、物件情報にとどまりません。私たちは現場で再開発や、人気物件の売買情報など不動産業界や対象エリアの最新情報に日々、触れています。その中には、一般メディアでまだ取り上げられていない情報も少なくありません。そういった情報はこれまで各店舗単位でお客様に提供していたのですが、都心営業統括部の立ち上げ以降は、部に所属する約50人のメンバー全体で共有できるようにしています。

━━ 都心統括部の立ち上げは、お客様とのコミュニケーションを根底から変えるような大きな動きですね。

例えば、ある大手不動産会社の支店に相談されたお客様が「区はこだわらないものの、都心の物件情報が欲しい」とお考えだったとします。通常、支店同士で売上を競っていたり、情報共有をする仕組みがなかったりするため、どうしても提供される情報は直接相談した支店が持っているもののみに偏りがちです。

これに対して、都心営業統括部ではどの店舗にご来店されても、他の6店舗が有している情報も含めてご提供することができます。例えば飯田橋のセンターに相談に見えたお客様に、広尾、赤坂、虎ノ門など他の店舗で持っている情報をきめ細かく提供することが可能です。

また、野村不動産アーバンネット内だけではなく、野村證券との横のつながりも強化しています。それにより、資産運用について不動産という枠組みを越えたご提案ができるようにもなりました。これもお客様にとってのメリットになると思います。

━━具体的にお客様は、どのような相談にのってもらえるのでしょうか?

個別の物件情報の提供から、資産運用そのもののコンサルティングまで幅広く対応できます。資産運用コンサルティングでは、相続対策のための不動産購入、老後を見据えた不動産の組み替え、経営する会社の遊休資産の処分・活用や当社には保険を取り扱う専門部署もございますので、法人用生命保険の活用や資産形成の方法など、幅広いご要望に対応できます。

都心3区で人気なのはタワーマンションやヒルトップの物件

━━「港・千代田・渋谷の都心3区」で展開する7店舗を統括する木村さんには、不動産の最前線の情報がより多く集まってくると思います。最近の「都心3区のマンション市場」は、どのようなトレンドがあると感じていますか。

都心営業統括部の所管する「港・千代田・渋谷の都心3区」に対しては、コンスタントに数多くのお問い合わせがあります。この反響の大きさは「都心3区がいかに注目されているか」の証明といえます。

そのなかでも、「3A+R」と呼ばれるエリアは、特に注目度が高いです。「3A+R」とは、赤坂、青山、麻布、そして六本木の頭文字。言うまでもなく、ブランド地区としてのポジションを確立しているエリアです。

具体的なお問い合わせの内容としては、特にタワーマンションのご要望が多く、大手デベロッパー・大手建設会社の築浅物件へのニーズが高いです。価格は高いですが、築浅ならではの気持ちよさや最新設備などから人気を集めています。

広さや間取りでは、60~70平米くらいの2LDKを要望される方が多いですね。坪数でいうと、60平米で18坪、70平米で21坪くらいになります。3A+Rのエリアだと、1坪あたり600万円前後のマンションが多いため、物件価格の目安としては、おおむね1億2000万円ほどになります。

もちろん、タワーマンション以外のマンションへのご要望もあります。さまざまなニーズがありますが、一例としては、赤坂などでは少し坂になったエリアの上の方、眺望のよさに加え、隣接して広い公園があり、緑も感じられるような「ヒルトップのマンション」が人気を集めています。

資産価値を重視するなら「3A+R」のブランド地区の選択も

(写真=PIXTA)
━━今後は「都心だから資産価値を維持できる」という時代ではないと思います。都心の中でもどのような立地を選ぶべきでしょうか。

これは、さきほど話題に出た「3A+R」のようなブランド地区を選ぶことが、とても重要です。「将来的に価値が変わらない」と予想されるブランド地区を選ぶことで、のちのち物件を売却したり、賃貸に出した場合にも臨機応変に活用できます。

対極的に、価格が不安定あるいは下落局面のエリアだと、状況が変わっても、買い手がつかない、借り主が見つからないということになりかねません。なかには大幅に安い金額で売却することになる可能性もあります。

資産価値の維持しやすいマンションの条件としては、大手デベロッパーや大手建設会社がつくっている、管理体制が整っている、セキュリティが万全であるといった要素がよくいわれますね。しかしこれらは、前提条件でしかないと私は考えています。

これらの前提条件に加えて、ヒルトップ、パークサイドといった希少価値の高い立地を選ぶこともポイントです。利便性のみならず、その物件からの眺望も資産価値を維持する一要素といえます。

さらにいえば、マンションに限らず戸建てであっても「東京タワーが見えると資産価値を保ちやすい」ことが多いと言われています。私たちの現場では、パークサイドで緑が見えるものを「グリーンビュー」と呼んでいますが、こういった物件は「東京タワービュー」と呼んでいます。

ブランド地区以外なら「虎ノ門エリア」が今後注目

━━エリア情報については、興味のある読者が多いと思うので、さらに細かく伺いたいと思います。今後、特に注目していきたいエリアはありますか。

商業地であれば、ミッドタウンのある港区の赤坂9丁目界隈、六本木ヒルズのある六本木6丁目界隈でしょうか。また、住宅地であれば千代田区の番町も継続して人気があるので、関連情報には特に気をつけています。

また、これから資産価値が維持しやすいエリアとして、個人的に期待しているのは「虎ノ門エリア」です。すでに一部のマンションの価格が上がるなど、人気の一端がうかがえます。
東京・虎ノ門(写真=PIXTA)
虎ノ門エリアは、約10年前までは完全なビジネス街のイメージでした。人が住むエリアとしては、ほとんど注目されていなかったのです。それが、2014年の虎ノ門ヒルズ開業や、東京オリンピック・パラリンピックをきっかけに新虎通り開発計画が立ち上がったことなどで、居住エリアとしての注目度は急上昇しています。

特に選手村とスタジアムを結ぶロードサイドを賑わいの場として開発する「東京シャンゼリゼプロジェクト」は、これからオリンピック開催までに開発が進むことが決定しているため、個人的に注目しているエリアです。

━━木村さんのお話を通して、都心3区のマンション市場の動向をリアルに感じることができました。最後に都心営業統括部からのメッセージをお願いします。

今日はいろいろお話させていただきましたが、私たちの本当の強みは、実際にご対面してお話ししないとご理解いただけない面もあります。豊富な情報とご提案できる物件が多数存在していますので、一度お知り合いになっていただくことで、お客様のお役に立てる部分があろうかと思います。まずはお問い合わせやご相談というかたちで、都心営業統括部に触れてみていただきたいですね。

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