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都内の駅チカ投資用マンションでも注意しておきたい「平米数」と「築年数」

投資対象となる物件選びでは、さまざまな要因に目を向けなければならない。その際に注意しておきたいのが、投資マンションの「平米数」と「築年数」だ。この2つの要素は不動産投資においてどのような意味を持つのだろうか。

投資用マンションで得られる利益は2種類

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(画像=picture cells/Shutterstock.com)

不動産投資では、賃貸経営で得られる家賃収入を念頭に置いたインカムゲインを重視する傾向にある。一方、購入したマンションを売却して、売却益であるキャピタルゲインを狙うというのも有効である。インカムゲインとキャピタルゲインの両方を考えると、マンション投資は出口戦略を念頭において選ぶ必要があるといえるだろう。

投資用マンションの資産価値を決める6つの要素

投資用マンションの資産価値を構成する要因はさまざまだ。投資用マンションでは、純粋に不動産としての価値と、家賃収入の期待値が混然一体となった価値が、「資産価値」として評価されている。それでは、以下に資産価値を構成する要因を示してみよう。

・利便性(最寄り駅、商業施設、公共施設)
・安全性(洪水、液状化現象、防火、耐震基準)
・周辺環境(犯罪率、嫌悪施設、公園)
・換金性・流動性(築年数、専有面積、間取り、外観)
・管理組合(修繕費積立額、植栽、ゴミ出し、清掃)
・賃料水準

マンションにおける最大の付加価値は「利便性」だが、これは最寄り駅や商業施設などからの徒歩距離で評価される。また、近年重要視されてきた指標として、「安全性」が挙げられる。これは自治体のハザードマップで示される、洪水などの自然災害における被災性や耐震性で確認できる。

また、投資用不動産の資産価値を評価する上で、欠かせないのが「換金性・流動性」という指標だ。売り出してから売却が完了するまでに、どの程度の時間が必要になるのかを把握できる。必要なときにすぐに換金できるかどうかという流動性は、資産を考える上で大変重要だ。

「平米数」と「築年数」が資産価値に与える影響は?

流動性・換金性は、利便性や安全性といった指標だけでなく、建物の特性である専有面積、間取り、築年数などからも大きな影響を受ける。分譲マンションの販売では、平米数(専有面積)は広すぎても狭すぎても、売るのが難しい物件となる。広ければ高額物件となり、狭ければ使い勝手の悪い物件と見なされて、買い手が限定されてしまうだろう。

築年数は、古すぎると設備や配管系の補修で、想定以上の修繕費が必要となり、買い手に敬遠されがちだ。さらに、初期の投資額と臨時修繕費の出費で、最終的に投資額が大きくなり、収益性の低下につながる。

安全性にも注意が必要

他にも注意しなければならないのが耐震基準だ。1981年5月31日までの建築確認で適用されていた耐震基準は、「旧耐震基準」と呼ばれており、それ以降の基準を「新耐震基準」という。築年数が古いと、旧耐震基準の建物である可能性がある。その場合、新耐震基準に適合できるように改修工事が必要となる。

たとえ、最寄り駅から「徒歩7分圏内」というような魅力的なマンションでも、築年数が古く、旧耐震基準の物件は、出口戦略で買い手が限定されてしまう可能性があることを覚えておこう。

不動産投資というと、家賃収入を期待する人が多いかもしれないが、本質的な投資戦略はインカムゲインとキャピタルゲインの両方でどれだけ利益を上げられるかにある。「都内の駅近物件だから大丈夫」という不動産会社の営業マンのセールストークに惑わされずに、注意深く、建物の特性をよく調べておくことが不動産投資成功の秘策になるだろう。

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