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都内のマンション投資で事前に確認すべきポイントとは?物件選びの段階ごとに解説

ひと口に不動産投資といっても、一棟を買うか区分所有するかといった投資規模による違い、都心か郊外かといった地域的な分類など、さまざまな切り口がある。都内のマンション投資を考える際、大切なポイントはどこだろうか。

物件選びは二段階で 「スクリーニング」と「デューデリジェンス」

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(画像=PIXTA)

不動産投資では、入居者がいれば、基本的に毎月賃料が得られる。不動産投資では、物件が「稼ぐ」ので、どのような物件を選ぶのかが非常に重要になるだろう。ただ、漠然と物件を探していても、納得できる対象と出合える確率は低い。そこで、大事になるのが「スクリーニング」という予備審査と「デューデリジェンス」という精査の二段階で物件選びをすることだ。

スクリーニングは、賃料水準や築年数のチェックなどから、投資対象にならない物件を排除する方法。賃料水準が低すぎると投資してもリターンがほとんど返ってこない可能性がある。古すぎる物件は、後のリフォーム費用が過大になるかもしれない。

一方のデューデリジェンスは、賃料収入に対するリスク評価を行う。想定されている賃料は長続きするのかを判断する方法だ。

これら二段階で評価する項目が、後述するマンション投資で事前に確認すべきポイントに相当する。

不動産投資における3つのリスク 空室、災害、修繕

デューデリジェンスでは、賃料収入に対するリスク評価を行うため、事前に不動産投資のリスクを認識しておきたい。具体的には以下の3つだ。

(1)空室の発生

賃貸人の退去により空室が発生し、賃料収入が低下するリスク。不動産投資において最大のリスクといえる。

(2)災害(物件の機能不全)

災害や事故により賃貸物件として入居者を受け入れられない状態に陥るリスク。洪水や地震に伴う地盤の液状化現象、近隣の火事による“もらい火”などでの焼失や破壊消火の対象となることなどが該当する。災害や事故は、火災保険に加入することでリスクマネジメントが可能となる。

(3)修繕(予定外の費用の発生)

投資物件購入時には予定していなかった大規模な修復工事が必要となるリスク。

マンション投資で事前に確認すべきポイントとは?

ここまでの内容をもとに、マンション投資で事前に確認すべきポイントを確認しよう。まず、スクリーニング段階で確認するポイントは以下の2つだ。

(A) 利回り(表面利回り・実質利回り)

表面利回りは、年間の家賃収入総額を物件価格で割った数字(%)だ。都内であれば6%程度の表面利回りがあれば、十分に検討の余地があるといえる。実質利回りは、「年間の家賃収入総額から諸経費(管理費・固定資産税など)を差し引いたもの」を、「物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもの」で割った数字(%)で、より投資の実態に近い利回りとなる。

(B) 築年数

築年数が古すぎる物件は、減価償却費など税務上のテクニックが必要となる上に、修繕費用も過大に要する可能性が高く、初心者は避けるのが無難だ。

一方、デューデリジェンス段階はリスクの精査である。それぞれのリスクについて、次に挙げるポイントを確認しておきたい。

(1)空室の発生

・立地(最寄り駅からの徒歩距離、商業施設・公共施設・嫌悪施設の有無、周辺環境)
・専有面積と間取り(シングル向けか、ファミリー向けか)
・犯罪マップ(犯罪発生率)
・管理組合の活動(清掃、ゴミ収集)

(2)災害(物件の機能不全)

・ハザードマップ(洪水・地震の危険度)
・築年数(旧耐震基準か新耐震基準か)

(3)修繕(予定外の費用の発生)

・管理組合の活動状況(修繕の履歴、管理費の集金状況や修繕積立金の額)
・物件の外観(外壁のヒビ・割れ)

不動産だけでなく、投資の前段階として、事前チェックは欠かせない。今回ご紹介したポイントを参考にしてマンション投資にチャレンジしてほしい。

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