富裕層・投資家の「今と先」を伝えるキュレーションサイト

所有不動産の見直しがカギ!収益不動産の活用で相続対策ができる理由とは

親などから相続する資産には、土地や家屋、現金預金などさまざまな種類があります。日本の税制下においては、相続財産が多くなると、それだけ税率も高くなります。

一方で、不動産(土地)や現金などの資産をそのまま相続するのではなく、「収益不動産」に変えることで、相続財産の評価額を軽減しながら、家賃収入を得ることも可能になります。ここでは、所有不動産の見直しによって、どのくらい相続財産の評価額が変わるかを見ていきます。

資産に応じて大きくなる相続税の負担

不動産,見直し,収益不動産,相続対策
(写真=Atstock Productions/Shutterstock.com)

相続税について考えるとき、まずは、日本の税法がどのような仕組みになっているのかを理解することが大切です。たとえば国税庁のホームページには、相続税法第十六条で定められている、相続資産の金額に応じた“税率”と“控除額”の「速算表」が掲載されています。この表からも明らかなように、日本では、相続資産の評価額に応じて相続税の税率も大きくなっています。

data
(図表=「相続税の税率」国税庁より)

※2014年(平成26年)12月31日以前に相続が開始した場合の相続税の税率は上記と異なる

具体的な内容についても見てみましょう。相続財産から債務・葬儀費用、基礎控除額などを引いて算出した「法定相続分に応ずる取得金額」が1,000万円以下であれば税率は10%となります。しかし、5,000万円以下であれば20%、1億円以下になると30%と徐々に税率が高くなっているのがわかります。その後も取得金額が増えるごとに税率が上がり、6億円以下であれば50%、さらに6億円を超える場合には55%と、資産の半分以上が相続税となる計算です。

このように、取得金額に応じて相続税の割合が大きくなることを考えれば、資産が多い方ほど、相続財産の評価額を減らすための施策を講じることでより効果を得られると言えるでしょう。そしてそのときに重要なのが、「所有している不動産の見直し」です。

所有不動産の見直しがカギとなる

では、相続税額と所有不動産の見直しにはどのような関係があるのでしょうか。その前提として理解しておきたいのは、資産の評価額についてです。そもそも相続税の金額は、「どのくらいの金銭的価値がある資産を相続したのか」という点から算出されます。つまり、資産の評価額をもとに計算され、最終的な相続税額が決まるということです。

そして、このときに重要なのは、現金と不動産とでは相続税評価額が異なるということです。現金を相続した場合、額面の金額がそのまま相続税の評価額となります。一方で不動産の場合、購入した当時の金額(時価)によって評価されるのではなく、建物と市街化調整区域内の土地については「固定資産税評価額」が、市街化区域内の土地については「路線価」が基準となり、いずれも評価減につながります。

収益不動産の活用が有効な理由とは

さらに、相続する不動産が家賃収入などを生む「収益不動産」であった場合、他人に貸すことで所有者の自由な使用が制限されるため、評価額はさらに減額されます。たとえば路線価で評価された土地は、それだけで2~3割の評価減になりますが、全体としてさらに収益不動産としての評価減があるということです。制度の具体的な中身については次のとおりです。

財産評価が低くなる基本的な仕組み

賃貸用に貸し出されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価されます。借家権割合は国税局長によって定められる割合によりますが、現状では、全国のほとんどの地域が30%となっています。また賃貸割合については、満室であれば100%として評価されます。

収益不動産を活用した場合の評価額は?

具体的な数字で見ていきましょう。たとえば、満室状態にある2,000万円のアパートを相続した場合、「2,000万×(1-30%×100%)」で計算されるため、相続税評価額は1,400万円になります。600万円も評価減になる計算です。同様に、土地についても自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)という評価額となるため、全体としてはさらに評価が下がることとなります。

収益を得ながら資産評価を下げられる

また、収益不動産を所有している場合、家賃収入が得られるというのも魅力となります。相続では、相続税として支払う現金を用意することも重要となります。その点、収益不動産を保有して運用していれば、家賃収入が得られるため資金計画も立てやすくなるのです。

将来を見越した不動産の活用を

このように、将来を見越した収益不動産の運営は、さまざまな点から効果を発揮します。あらかじめ相続税の仕組みをよく理解し、より有効な取り組みを早めに講じられるよう、準備を進めていきましょう。(提供:プレミアサロン

【オススメ記事 プレミアサロン】
深刻な後継者不足。事業承継で考えたいM&A
今さら聞けない保険の見直しポイント3つ
ハイエンド層注目のプライベート・バンキングサービスとは
なぜ埼玉にうなぎ料理の店が多いのか?
高級感あふれるプライベート空間「プレミアサロンうらわ」を訪問