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富裕層が「上昇相場の終焉」時に採り入れる運用戦略とは?

富裕層やプロも行っている「保有資産のリスクヘッジ手法」とは?
(画像=Pisit.Sj /Shutterstock.com)

世界金融危機から10年が経ち、「長らく続いたブル相場(リスク資産価格の上昇相場)が終わりを迎えつつある」という声を聞くようになってきた。事実、米国の代表的な株価指数S&P500の年初来リターンは+4%強と、約20%上昇した2017年に比べて鈍化しており、日経平均の年初来リターンは−0.4%とマイナス圏に沈んでいる(どちらも2018年12月3日現在)。

未来を正確に予測するのは不可能だが、上昇相場が終焉するとなれば、株式投資の難易度が増すのは間違いない。このような状況で、多くの情報と専門家が集まってくる富裕層は、どのような運用戦略を採り入れるのだろうか。

富裕層が重視するのは「インカムゲイン」

このような状況下で富裕層が重視するのが「インカムゲイン(定期的な収入)」だ。その理由を確認していこう。

キャピタルゲイン狙いの投資では、該当資産が値上がりし、利益を確定させて初めて手元にキャッシュが戻ってくる。上昇相場では値上がり益に対するキャピタルゲイン課税を先延ばしにすることで投資効率を高めることができるため、投資資金はできるだけ長く回収しないほうが有利だ。

しかし、資産価格がピークアウトした相場ではさらなる値上がりは望みにくく、インカムゲイン商品で手元のキャッシュを積み上げたほうが複利運用や相場急変時の対応を行いやすい。上昇相場のピークアウト時に、キャピタルゲイン型資産をインカムゲイン型資産に組み替えて、マーケットの過熱感が冷めるのを待つ(マーケットが下落したら積み上がったインカムで買い向かう)のは、富裕層がよく採る運用戦略だ。

富裕層に人気の不動産、劣後債、優先出資証券

それでは、富裕層はどのようなインカムゲイン商品に投資しているのだろうか。例えば1棟収益不動産が挙げられる。また、富裕層限定の資産運用部隊「プライベートバンク」では、まとまったロットで購入する代わりに高利回りを享受できる劣後債、優先出資証券などが人気だ。しかし、上記はどれもある程度の資力が必要だ。投資元本が厚くない人はどうすればいいのだろうか。

ここにきて大きな成長をしている新しい投資の形が「不動産クラウドファンディング」だ。群衆(crowd)と資金調達(funding)を組み合わせた造語であり、不特定多数の人がインターネットなどで商品やサービスに資金を投じる。機関投資家やプロ投資家向けの不動産に対して、個人が少額から、かつインターネットで簡単に投資に参加できることが大きな特徴になっている。

昨今、貸金業法のもとで行われているソーシャルレンディングとは全く異なる商品であり、国土交通省の管轄で不動産特定共同事業法のもと行われている。現在、日本で認可を得ている会社はわずか5社だ。

不動産投資をインターネットで簡略化

不動産クラウドファンディングで最も注目されているひとつが、運用資産残高約300億円の不動産アセットマネジメント会社ブリッジ・シー・キャピタルが手掛ける「CREAL(クリアル)」である。クリアルでは現在、ホテルや東京23区内の区分マンションに1口1万円から少額投資が可能で、今後も大型介護施設、保育園等が続々と販売される予定だ。投資物件の賃貸収入は毎月配当される。大型案件から小型案件まで、投資期間も4ヶ月から2年と、投資家の趣向によって商品を選択できる。

富裕層やプロも行っている「保有資産のリスクヘッジ手法」とは?
(画像=CREALホームページより)

実際に収益不動産を購入するとなるとローンや登記など契約実務は煩わしく、購入後も管理会社に委託できるとはいえオーナーは修繕や賃貸管理状況に気を配り続けないといけない。実際に不動産投資を行っている感覚そのままに、煩わしい部分はインターネットで簡略化できる。また、投資先が不明であるソーシャルレンディングと異なり、動画やイラストを豊富に使用し、投資の判断材料となる情報をすべてクリアに開示していることも大きな特徴だ。

気になる想定利回り(年利)は4%強

同社のクラウドファンディングは、顧客(優先出資者)が払い込んだ出資金と、同社(劣後出資者)が払い込みする出資金の合計額にて投資対象の不動産を取得する。その不動産から得られた利益を出資者に分配する仕組みで、損失が発生した場合には同社から優先的に負担する「優先/劣後方式」を採用している。顧客にとっては、利益は優先的に配分され、損失が発生した場合は最後に割り当てられるというわけだ。

クラウドファンディングでの不動産投資はREITと異なり、投資元本評価がキャピタルマーケットに影響されず、ボラティリティが低いことも特徴だ。決して元本保証というわけではないが、元本既存リスクを抑えつつ、インカムゲインを得ることが可能となる。

現在は3案件の募集が始まっているが、比較的規模の小さなレジデンスの2案件は、販売開始から3分後に完売するという人気ぶり。気になる想定利回り(年利)は4%強だ。2018年12月27日(木)17:00までに申し込みをすれば、最大100万円をプレゼント(申込額が10万円以上30万円未満はその1%、30万円以上は2%)するキャンペーンも行っている。

上昇相場の終焉が近づいているとするならば、あなたも富裕層と同じようにインカムゲイン型資産をポートフォリオに組み入れてはいかがだろうか。