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不動産投資は「今、儲かること」にこだわらないのが成功の秘訣

不動産投資(マンション経営)をはじめる目的は人それぞれでしょう。同じマンション経営でも、目的が「毎月の生活費の足しにできればいい」という方と、「老後を見据えて資産運用をしていきたい」という方では、経営手法も成功の意味も大きく変わってきます。ここでは、後者の資産運用派が成功するにはどのような視点が大切かを解説します。

「直近の手残り」よりも「トータルのキャッシュフロー」

不動産投資,成功の秘訣
(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)

不動産投資をこれからはじめる方は、「手元キャッシュ(今の口座残高)がどれだけ増えているか」を重視して物件を選ぶ傾向があります。家賃収入から借入金の返済や諸経費を差し引いた「手残り」があるから経営がうまくいっている……といった考え方をしがちです。しかし、長期的な資産形成をしっかり考えると、この視点を少し変える必要があります。

重視すべきは、直近の手残りではなく「トータルの(最終的な)キャッシュフロー」です。トータルのキャッシュフローは、借入金を完済した数十年後、あるいはそれ以上先を見据えた「経営計画」と言い換えてもよいかもしれません。場合によっては、売却も含めて考えます。このトータルのキャッシュフローの視点が薄いと、短期的な口座残高は増えても結果的なトータル収支がマイナスに陥りかねません。

トータルのキャッシュフローで失敗する例、成功する例

トータルのキャッシュフローで失敗したわかりやすい例は、中古の築古マンションによる不動産投資です。こういった物件は価格が安い分、高利回りで運用しやすいと言えます。そのため、直近の手残りは増えやすいですが、ある時点でそれを上回るリフォーム費用や修繕費が発生すれば、それまでストックしてきた利益は一掃されます。

さらに、その後入居者が決まらなかったり、売却が難しくなったりすればマイナスがますます拡大しかねません。逆に、トータルのキャッシュフローで成功したわかりやすい例は、好立地の新築・築浅マンションによる不動産投資です。毎月の収支は、家賃収入よりも借入金の返済が上回り、それをカバーするために自己負担が発生します。

しかし、借入金の完済後までを含めた長期的な計画、売却を含めた収支(出口戦略と呼ばれる)、あるいは節税効果なども含めて見ると、プラスの経営計画になるといった具合です。このように解説すると、新築マンション優位のようですが、決してそうではありません。不動産投資の大きな方向性を決めるときは、どうしても「中古物件がよい」「新築物件がよい」という二極化した議論になりがちですが、大切なことはトータルのキャッシュフローで見たときに経営計画が成立するかなのです。

トータルのキャッシュフローを確認するには?

売却を含めた収支や節税を含めたトータルのキャッシュフローを確認するには、かなりの専門知識が必要になります。収支計算をテーマにした不動産投資の専門書を読んだり、不動産会社(マンション販売会社や仲介会社など)のコンサルタントの力を借りながら確認したりするのがよいでしょう。逆に、長期的な資産形成の相談をしているにも係わらず、「現時点の手残りがあるのでよい」「とりあえず節税になるのでよい」という提案だけで終わってしまう不動産会社は、資産運用のパートナーには不向きです。

不動産投資の経営計画を実現するためのポイント

ここでは、「不動産投資のトータルのキャッシュフロー」をテーマに解説してきました。ポイントは、「直近の手残りに惑わされず経営計画を重視すること」「長期的な資産運用のパートナーを見つけること」などでした。注意点は、いくら経営計画の内容が素晴らしくても、長期空室が発生すればトータルのキャッシュフローが成立しないことです。その意味では、「賃貸ニーズのあるエリアに物件を買う」「駅前の好立地を選ぶ」この2つは妥協しないことがマストになります。(提供:Braight Lab

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