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不動産投資の安定経営に欠かせない「真の好立地」の見極め方

マンション経営では好立地が大事……とよく耳にしますが、そもそも好立地とはどのような場所を指すのでしょうか?不動産投資を成功させるための「好立地5つの条件」をまとめてみました。

物件購入前に要チェック「好立地の5つの条件」

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(画像=Park Jae Beom/Shutterstock.com)

好立地の条件 1  人気沿線、人気駅

人気のある沿線、あるいは、最寄りが人気駅の投資用マンションを購入すると、それだけで空室リスクが回避しやすくなります。さまざまな賃貸入居者のアンケートでも「路線や駅が入居の決め手になった」という声は多い傾向です。人気沿線上にある人気駅が理想ですが、人気沿線上の穴場駅などでも一定のニーズが期待できます。

こういった条件の物件は、たとえ空室が発生しても入居者ニーズがあるため、比較的短期間で埋まりやすい傾向です。また、マンションが築古になっても家賃を相場より下げなくて済むケースもあります。

好立地の条件 2 駅チカ

「最寄り駅からの時間」も極めて重要な項目です。好立地の条件1の「人気沿線、人気駅」で、さらに駅チカ物件になると、かなり有利な環境で不動産投資ができます。大手不動産検索サイトが実施したアンケートでは、約3割の方が「最寄り駅からの時間」が入居の決め手になったと回答しています。さらに、女性入居者の気持ちを考えれば駅から近いことに加えて、安全な経路で帰宅できるような環境が望ましいでしょう。

具体的には、「街灯がたくさんある」「夜でも人通り・交通量がある程度ある」「交番が近所にある」などが考えられます。

好立地の条件3  嫌悪施設がない

「乗降客の多い人気駅の駅チカ」といった条件は、不動産投資をするうえで理想的です。一方で、こういった条件のエリアは繁華街近くなることも少なくありません。にぎやかなエリアは、利便性が高い一方、近所に嫌悪施設があることもよくあります。何を嫌悪施設と感じるかは人それぞれですが、一例としては、ファッションホテルや風俗店、パチンコ店などです。

人によっては、すぐ近くにカラオケのあるスナックがあったり、廃墟となっているビルや住宅があったりすることを気にする方もいます。こういった嫌悪施設の有無は、現地を直接訪れて確認するのが理想です。しかし、難しい場合はGoogleストリートビューでも手軽にチェックできます。

好立地の条件4 周辺施設の充実度

「どんな施設が近くにあるとうれしいか」は、経営するマンションのタイプによっても変わってきます。単身者向けマンションを経営されるのであれば、コンビニはマストです。ジム、カフェ、飲食店などもプラスの施設といえるでしょう。また、ファミリー向けマンションを経営するのであれば、スーパーや保育所、公園などが近くにあると物件の魅力が高まります。

好立地の条件5 再開発のあるエリア

近い将来、再開発が行われるエリアはマンション経営において好材料です。具体的には、「最寄り駅が機能的な駅ビルになる」「駅や大学が新設される」「駅前で大規模再開発が行われる」などです。これによりエリアの魅力が高まったり、入居ニーズが高まったりするため、マンション経営の安定化に貢献してくれます。

注意したいのは、例えば「ある駅の東口エリアで大規模な再開発が予定されているが、物件は駅の逆側の西口エリアにある」といった場合です。再開発の影響はゼロでありませんが、どこまでダイレクトな影響があるかは未知数です。参考程度くらいに考えた方がよいでしょう。ここで解説したような5つの条件をすべて満たす立地と出会うことは、現実的には難しいかもしれません。

大切なことは、どの項目を重視してどの項目を捨てるかの判断になります。とはいえ、長期安定経営を目指すのであれば、「条件1 人気沿線、人気駅」「条件2 駅チカ」にはこだわりたいところです。(提供:アセットONLINE


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