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不動産投資するなら都心か地方か。それぞれの特性

皆さんが不動産投資を行う際、最初に考えることはどこに物件を購入するか、ではないでしょうか。不動産は一度購入をしてしまうと、即座に買い換えるということが難しいもの。都心に購入するか、地方に購入するかが最初の分岐点となります。そこで都心物件と地方物件の違いと特徴を説明します。

安定の都心物件

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(写真=PIXTA)

日本の人口は少子高齢化に伴いかなりのスピードで人口減少化が進んでいます。しかし都市部、首都圏については、人口減少のスピードはそれほど早くはありません。世帯数で見ていくと、 単身世帯を中心に増加傾向が続きます。

また東京は、2020年のオリンピック、大阪は2025年の万国博覧会が控え、都市機能の充実がますます進んでいます。街としての魅力が増すことで、そこに人が集まり不動産投資の魅力もまた増して行くでしょう。

しかし物件価格の高騰により、利回りの低下は避けられません。都心物件の魅力は、何といっても家賃の安定性と入居率の高さです。したがってローリターンであっても空室リスクをさけ、安定性を求める方々には都心物件がよいでしょう。

地方は中古物件

一方中古物件は、日本における人口減少の影響を直接受けることになります。従って都心物件と比較して、賃貸需要は低く賃料も抑えられます。しかし物件価格は都心と比べて安いため、高利回りが期待できる物件が多いのが特徴です。

近くに工場や大学などがあれば、ある程度の安定した入居者が見込まれ、空室リスクも抑えられます。しかし一つの施設に依存してしまうと、将来工場の移転や大学の都心回帰などにより、近隣に住む住民そのものの数が減ってしまうリスクがあります。最近では中央大学が東京・多摩地域から文京区へ移転することが発表されました。

一般に中古物件は入居率が低いとされがちですが、その地方特有の状況もあるので、購入前にその特性をきちんと調査することで、空室リスクを抑えることができます。

都心物件と地方物件どちらを選択するか

都心物件と地方物件の違いをまとめると、都心物件は不動産投資の中でもローリスクローリターン、地方物件はハイリスクハイリターンと言えるでしょう。

本業を持っていて不動産投資はあくまでサイドビジネスだ、というスタンスの方々には手間のかからない都心物件がおすすめです。一方サラリーマン生活を引退し、 投資物件についてじっくり考える余裕のある方は、地方物件を選択するのも面白いかもしれません。

例えば、都心では考えられない安い価格で投資物件を購入し、自ら手を入れることで管理費用や修繕費用を抑え、利回りを上げることができます。

また最近は海外からの旅行者が増え、それが地方にも波及し始めています。政府は2020年には年間4,000万人の旅行者を受け入れる計画を立てています。そのような状況下で地方物件を民泊物件として使ってみるのも、一つのアイデアかもしれません。その際には物件所在地市区町村の条例をしっかりリサーチすることが肝要です。

場所によっては、賃貸物件よりも民泊物件として利用する方が高いリターンを得ることができるかもしれません。

2018年6月に民泊新法が施行され、新たなステージが幕を開きました。エアビーアンドビーや楽天など、大企業が民泊制度を後押しする環境が整ってきました。それらのインフラを上手に活用することで、今までにない新しいマーケットに参入することが可能となっています。これらを活用することで、地方の観光都市に物件を持つことも一つの選択といえるかもしれません。(提供:Braight Lab

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