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マンションPERから見た都内で割安感のあるエリア~23区内でも投下資金を20年以内に回収できる場所がある~

マンション価格、特に東京圏のマンションは高くなり過ぎて、投資先としての魅力が乏しくなっているという見方もありますが、果たしてそうでしょうか。たしかに、収益力が低下しているエリアが多いのは事実ですが、まだまだ収益力の高いエリアもあります。

マンションPERは物件の収益力を示す数値

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(写真= yoshi0511/Shutterstock.com)

民間調査機関の東京カンテイでは、毎年『新築マンションPER』をまとめています。PERというのは、株式市場で使われる株価収益率のことで、「株価÷1株当たり純利益」で算出される数値のことです。東京カンテイでは、この考え方を不動産投資に当てはめて、「マンション価格÷年間賃料収入」を「マンションPER」としています。

たとえば、3,000万円のワンルームマンションから得られる年間の賃料収入が150万円とすれば、この物件のマンションPERは、3,000万円÷150万円で20です。同じく3,000万円の物件で、年間賃料収入が100万円ならマンションPERは30ということになります。このマンションPERの数値が小さいほど短期間に投下資金を回収できる収益性の高い物件で、数値が大きいと収益性が低いということです。

JR常磐線の柏駅なら資金を15年で回収できる

このマンションマンションPER、東京カンテイによると2017年の平均値は24.49でした。10年前の2007年の平均値は22.10でしたから、10年間で平均値が大きくなっています。この10年の間にマンション価格が大きく上昇したものの、それに比べると賃料収入の上昇はさほどではなかったため、全般的に収益性が低下傾向にあるといっていいでしょう。

しかし、そんななかでも、まだまだ収益性の高いエリアはあります。首都圏でマンションPERが最も高かった駅はJR常磐線の柏駅の14.97でした。柏駅周辺のマンションなら、投下資金を15年で回収できるというたいへん割安なエリアになっているわけです。その要因として東京カンテイでは、新築マンション価格は比較的安定しているのに対して、JRの上野東京ラインの開業で通勤利便性が高まったため賃料が大幅に上がったことが影響しているとしています。

23区でも20年以下で回収できるエリアがある

「マンションPER の数値が小さい」「収益性が高い」「割安感のある」といったエリアは、郊外部が多い傾向です。なかにはJR山手線目黒駅の17.24のように、都心近くの人気住宅地のなかにも収益力の高いエリアもあります。目黒駅では、駅前に大手不動産会社のツインタワーが竣工し、高い倍率で完売しました。

なにかは、投資目的で取得、強気の賃料設定を行った投資家が多く、エリアの賃料を大きく押し上げることになりました。それがマンションPERに反映されているわけです。そのほか、JR京浜東北線蒲田駅の18.44、JR総武線新小岩駅の18.44、東武伊勢崎線東向島駅の18.93、東京メトロ千代田線の19.43、JR総武線の浅草橋駅の19.48など、東京23区で、マンションPERが20以下の割安感のあるエリアも少なくありません。

首都圏で割安感が高まっているはどのエリアなのか

次に、マンションPERの数値が前年に比べて低下、収益性が高まり、割安感が強まっているエリアを見ると、東京23区では、都営新宿線の森下駅が9.42ポイント低下して20.13になっています。先の目黒駅と同様に、エリア内に高額の賃料設定のマンションが竣工して、周辺の賃料相場が上昇したことが影響しているようです。

そのほか、JR中央線の四谷駅、JR山手線の品川駅、JR常磐戦の亀有駅、都営大江戸線の勝どき駅、JR総武線の浅草駅、東京メトロ銀座線浅草駅などのマンションPERの数値が下がって、割安感が高まっています。

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(提供:WEALTH WINDOW

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