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マンション投資、初心者は「新築」と「中古」のどちらから始める?

不動産投資ではさまざまな投資対象があるが、初心者が一番迷いがちなのが、「新築」と「中古」のどちらにするかだろう。新築マンションと中古マンションでは、どちらが不動産投資ビギナーに向いているのだろうか。

不動産投資の基本的な収益構造

不動産投資,物件探し
(画像=PIXTA)

不動産投資で得られるリターンは、インカムゲインとキャピタルゲインのふたつだ。インカムゲインは不動産を賃貸して得られる家賃収入で、キャピタルゲインは、購入価格より高値で不動産を売却して得られる差益のことだ。

不動産は一般に高額で、数万円から売買できる株式投資とは規模が違う。このため、購入した物件をすぐに売却して利益を得るのは容易ではない。初心者ならインカムゲインを狙うことになるだろう。

新築と中古を4つのポイントで徹底比較 利回り、入居率の違いは?

物件を選ぶ際の判断基準はいくつかある。主な4点を取り上げて、新築マンションと中古マンションを比較してみよう。

(1)利回り 物件価格が安いほど大きくなる

「利回り」とは、簡単に言えば「投資額に対してどれだけ利益が得られるか」という指標だ。不動産投資では、以下の計算式で計算される。

利回り=年間の家賃収入÷物件価格×100(%)

この式からも分かるように、物件価格が安いほど利回りは大きくなる。したがって、一般的に利回りは、物件価格の安い中古マンションのほうが、新築マンションよりも大きくなる。新築マンションは、家賃こそ高く設定できるが、物件価格も高くつく可能性が高いからだ。

(2)入居率 物件が新しいほど高くなる傾向

入居率も不動産投資の大切な要素だ。これについては、一般的に新築マンションのほうが有利だろう。建物のグレードが高く、最新の住宅設備を備えた新築マンションは人気が集まりやすく、空室に悩むことはほとんどないだろう。もちろん、中古マンションでも、リノベーションなどで築年数などの不利な点を補い、魅力的な部屋に造り変えることは可能だが、コストがかかる点は見逃せない。

(3)メンテナンス 築年数が増えれば修繕は必須

マンションは建築から年月がたつにつれ建物や設備が老朽化するため、良好な住環境を維持するためには定期的な修繕やメンテナンスが欠かせない。中古マンションを購入する場合、築年数から将来の修繕の時期を予測して、資金をためておく必要がある。新築マンションの場合は、購入後の10年間はこうした費用は(ためておいたほうがよいものの)必須ではない。

(4)購入費用 中古マンションが比較的割安

マンション価格は、同じ立地条件であれば中古のほうが新築よりも安く購入できる。新築物件のメリットは、購入価格が高いが、金融機関からの融資が受けやすいことだ。自己資金ゼロのフルローンで賃貸経営が始められるケースもある。自己資金ある程度があれば割安の中古マンションを購入し、そうでなければ融資が受けやすい新築で始めることも選択肢になるだろう。

初心者に向いているのはどちら?

賃貸経営で特に経験を要するのは、空室対策と物件管理だ。競合物件が近隣に数多くある中で、入居者を獲得できなければ、不動産投資は始まらない。その意味では、入居者からの人気の高さや、当面の間メンテナンスが不要な点で優位性のある新築マンションは、投資初心者向けといえるのかもしれない。

しかし、中古マンションの強みは利回りの高さや購入価格の安さにある。投資効率を重視するなら中古マンションのほうがよいだろう。信頼できるパートナーの力を借りれば、初心者でも利益を得られる可能性が高くなる。中古マンションの場合でも、購入前に、すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件があったり、過去の入居・空室状況や建物の修繕工事履歴が分かったりする。

一概には言えないが、こうしたことを考えあわせると、「堅実性をとるなら新築、投資効率をとるなら中古」といえないだろうか。ただし、どちらを選ぶにしても、信頼できる不動産会社をパートナーを見つけることが大切だ。

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