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シンガポールの不動産デベロッパーを理解する

モトリーフール・シンガポール支局、2018年」12月27日投稿記事より

この記事では、不動産デベロッパーの内部の仕組み、特にシンガポールにおける状況について詳しく見ていきます。

不動産デベロッパー
(画像=Getty Images)


不動産デベロッパーのコアビジネス

その名が示すように、不動産デベロッパーは、物理的な不動産を開発および建設する会社であり、これは住宅、工業、商業、小売および「その他」(例えば、ヘルスケア、特別施設)を含む広範囲のカテゴリーを網羅しています。

デベロッパーは土地を借りた後、銀行と取引することから始めます。

そして、敷地を確保した後、建築家、請負業者、インテリアデザイナーのチームを雇って建物を建設します。

シンガポールでは、すべての土地が政府に属し、土地の区画ごとに建築規制が課せられています。

建築規制とは、その土地が商業用途、住宅用途、工業用途のいずれに使用されるのかを指します。


開発用不動産か、投資用不動産か

ほとんどの不動産デベロッパーは、開発用不動産と投資用不動産の両方を持っています。

開発用不動産とは、建設後に売却されるものです。不動産が売却されるにつれ、売上が漸進的に認識されます。

そして、不動産全体が売却されると、それ以上認識される収入はありません。

一方、投資用不動産は、不動産デベロッパーが所有し、定期的な賃料収入のためにテナントにリースする不動産です。


主なリスク

不動産セクターには多くのリスクがあります。しかし、住宅開発に関する主なものは、規制リスクです。

シンガポール政府は2018年7月に、住宅購入における追加購入者の印紙税(ABSD)の引き上げと総資産有利子負債比率(Loan to Value、LTV)の引き上げを発表しました。

その目的は、価格が所得水準を上回って上昇する前に不動産市場を落ち着かせ、潜在的なバブルを抑止することです。

他の種類の不動産(すなわち、工業用、商業用)に関する規制の変更は少ないですが、不動産は政府によって厳しく規制されている部門です。

ですから、常に規制が変更されるリスクがあります。

開発用不動産の割合が高い不動産デベロッパーにおいては、不動産が段階的に売却されるため、「一時的な」売上、利益、およびキャッシュフローが発生します。

したがって、収入の流れは予測できません。

このような契約は通常、売上と利益の急激な下落と上昇を伴います。

純粋に投資用不動産で賃貸収入を得るよりも、開発用不動産を所有する方が、はるかに不安定なビジネスです。

最後に、不動産デベロッパーは通常、土地の入札などのために多額の資金を必要とするため、債務レベルが高くなります。

そのため、経済環境が悪化して、不動産デベロッパーがその不動産を売却することができない場合、経営が不調になる可能性があります。


不動産デベロッパーはどのように評価されるか?

一般的に、不動産デベロッパーは「再評価された純資産価値」(以下「RNAV」)を使って評価されます。

これは、資産価値が主にそのポートフォリオ内の不動産に左右され、独立した鑑定人が定期的にポートフォリオを再評価してRNAVを計測するためです。

不動産デベロッパーの株価がRNAVより低く場合にはディスカウントで、RNAVより高い場合にはプレミアムで取引されていると言われます。

しかし、RNAVはあくまでも会計上の概念であることに注意してください。

オープンマーケットで株式を売却することができた場合にのみ、その株式の真の価値を実現することができます。(提供:The Motley Fool Japan



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